Da ricordare
Un prezzo medio alto non basta: confronta il margine per notte e il numero di notti necessarie a coprire i costi.
I tuoi numeri, il tuo scenario.
Ipotesi modificabili. Le tariffe proposte non sono ufficiali.
Reddito lordo stimato
1800 €
Dopo le spese dichiarate
714 €
Soglia di pareggio: 9 nuits réservées.
Stima indicativa, senza tasse, finanziamenti e spese non indicate. Nessuna previsione di domanda.
Come funziona il calcolo
Notti vendute = notti disponibili × tasso di occupazione. Ricavo lordo = notti vendute × prezzo medio per notte. Margine per notte = prezzo medio × (1 − tasso di commissione) − costo variabile per notte. Risultato stimato = notti vendute × margine per notte − costi fissi.
Il punto di pareggio corrisponde ai costi fissi divisi per il margine per notte. Se il margine è nullo o negativo, aggiungere notti non copre i costi. Se il punto di pareggio supera il numero di notti disponibili, le tue ipotesi non permettono di raggiungere l’equilibrio in quel mese.
Quali spese segnalare?
Usa i tuoi dati per le spese di piattaforma o gestione. Variano secondo i tuoi contratti e la struttura della tua offerta: la percentuale proposta di default non è una tariffa ufficiale Airbnb. Non conteggiare due volte la stessa commissione.
Il costo variabile per notte può includere biancheria, consumabili e la parte variabile dell’energia. Per una pulizia fatturata per soggiorno, dividi il costo per la tua durata media del soggiorno per ottenere un equivalente per notte. Questa scorciatoia diventa meno precisa se le tue durate di soggiorno variano molto.
I costi fissi possono comprendere affitto, assicurazione, Internet e quota fissa delle spese. Il risultato mostrato non detrae automaticamente tasse, ammortamenti, interessi di prestito, lavori o imposte locali. Aggiungi i costi pertinenti alla tua situazione per un confronto utile.
Prova tre scenari
Crea uno scenario prudente, uno centrale e uno favorevole. Modifica insieme tasso di occupazione e prezzo medio quando riflette il tuo mercato. In bassa stagione, mantenere il prezzo di alta stagione e ipotizzare lo stesso riempimento rischia di sovrastimare il reddito.
Esempio di metodo: confronta il 40%, 60% e 80% di occupazione con i tuoi prezzi plausibili per il mese considerato. Questi numeri sono ipotesi di lavoro, non medie di mercato. Mantieni il numero di notti effettivamente vendibili: le notti bloccate per uso personale non sono da vendere.
Collega il calcolo alle decisioni sul tuo annuncio
Se la soglia di pareggio è troppo alta, esamina i costi e i prezzi prima di investire in una decorazione costosa. Se il margine è confortevole ma il tasso di occupazione è basso, verifica le disponibilità, i vincoli di soggiorno e la qualità della presentazione.
Un annuncio più chiaro può ridurre l’esitazione, ma da solo non crea domanda locale. Usa foto, testo e recensioni per spiegare un’offerta coerente con il prezzo richiesto. Poi misura il risultato in periodi confrontabili.
Le commissioni Airbnb da includere nel 2026: 15,5% per la maggior parte degli host
Airbnb applica ora commissioni uniche alla maggior parte degli host: «la maggior parte paga il 15,5%, altri generalmente dal 14 al 16%, e il 16% per annunci in Brasile e Messico». Queste commissioni si applicano al prezzo delle notti e alle spese imposte dall’host (compresa la pulizia), IVA inclusa se applicabile. Il vecchio modello condiviso (circa 3% per l’host, il resto a carico del viaggiatore) scompare per la maggior parte degli annunci.
Per gli host dell’Area Economica Europea e della Svizzera, Airbnb ha fissato il 13 ottobre 2026 come termine ultimo per adeguare i prezzi. Senza adeguamento, il prezzo visualizzato rimane lo stesso e il pagamento diminuisce: Airbnb mostra l’esempio di un prezzo lasciato a 100 $, che rende 84,50 $ dopo il 15,5%. Per mantenere lo stesso pagamento degli oneri condivisi (97 $ per 100 $), il prezzo deve salire a circa 115 $, ossia un aumento di circa il 15%.
Nel simulatore sopra, inserisci 15,5% nel campo delle commissioni se ti riguarda, e la tua percentuale se il tuo estratto conto Airbnb indica altro.
« Se mantenete il prezzo a 100 $, riceverete 84,50 $ dopo la detrazione del 15,5%, e i viaggiatori vedranno 100 $. »
La soglia di redditività in tre cifre
La soglia in notti risponde a «quante notti per coprire i miei costi fissi?» : costi fissi mensili ÷ margine per notte. La soglia di occupazione la traduce in percentuale delle notti disponibili. Il prezzo minimo risponde a «a quale prezzo medio copro i miei costi con l’attuale occupazione?».
Esempio: 900 € di costi fissi al mese, un prezzo medio di 95 €, il 15,5% di commissioni e 18 € di costo variabile a notte danno un margine di circa 62 € a notte. Occorrono quindi circa 15 notti al mese, cioè il 50% di occupazione su 30 notti. Mantieni un margine di sicurezza di qualche punto sopra questa soglia.
Cosa deve portare uno sconto
Uno sconto di d % richiede d/(1 − d) % di notti in più per mantenere lo stesso reddito lordo: il 10% di sconto richiede circa l'11% di notti in più, il 20% ne richiede il 25%. È aritmetica, non una promessa.
Airbnb indique qu’une remise peut aider le classement et qu’une remise d’au moins 10 % peut s’afficher en prix barré dans les résultats : elle peut donc apporter plus de réservations qu’une baisse de prix invisible. Voir les réglages qui changent la visibilité.
Domande frequenti
Quali sono le commissioni Airbnb per un host nel 2026?
La maggior parte degli host paga una commissione unica del 15,5% (dal 14 al 16% per altri, 16% in Brasile e Messico), prelevata sul prezzo delle notti e sulle commissioni addebitate dall’host. Verifica la tua percentuale nei tuoi estratti conto.
Come calcolare il punto di pareggio di un Airbnb?
Divisez vos charges fixes du mois par la marge par nuit (prix moyen après frais Airbnb, moins le coût variable par nuit). Vous obtenez le nombre de nuits à vendre ; divisé par les nuits disponibles, c’est le taux d’occupation minimum.
Quale tasso di occupazione puntare?
Quello che supera il tuo punto di pareggio con un margine di sicurezza. Il tasso “normale” dipende troppo dal mercato e dalla stagione per essere un obiettivo universale: confronta piuttosto con i tuoi mesi precedenti.
Il risultato corrisponde al profitto netto?
No. Si tratta di una stima basata solo sui costi che fornisci. Fiscalità, finanziamenti, ammortamenti e spese eccezionali non sono calcolati automaticamente.
Quale tasso di occupazione scegliere?
Usa il tuo storico per un periodo confrontabile, poi prova diverse ipotesi. Il calcolatore non fornisce una previsione di mercato né una promessa di guadagno.
Per approfondire
Airbnb: le commissioni di servizioE il tuo annuncio, a che punto è?
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